안녕하세요, Juris 법률공증사무실의 최병하입니다. 이번 컬럼에서는 BC주에서 부동산을 매입 및 매도할 때 외국인 구매자가 고려해야 할 사항에 대해서 자세히 설명하고자 합니다. 이 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 부분이 적용되지 않을 수도 있고 귀하의 개별적인 경우에 따라 다를 수도 있음을 알려드립니다. 문의사항이 있으시면 언제든지 저희 사무실 604-416-0211로 전화하시면 됩니다.
많은 분들께서 이미 알고계시듯이 BC 주에서 외국인 구매자가 부동산을 구매하는 것을 둘러싼 많은 법률 변경이 있었습니다. 추가 취득세 세금 (Additional Property Transfer Tax)은 주거용 부동산이나 주택의 주거 부분에만 적용된다는 것을 다시한번 알려드립니다. 따라서 거주 용도 부분이 없는 상업용 부동산이나 농장을 구매하는 경우 추가 PTT는 적용되지 않습니다. 그러나 양도 소득세 (Capital Gain Tax)는 여전히 적용될 수 있습니다.
2 가지 주요 세금 징후는 부동산 취득세와 양도 소득세에 관한 것입니다. 저는 회계 자문이나 자세한 회계관련 설명을 하지는 않겠지만, 귀하의 외국인 여부에 따라 달라질 수있는 거래절차를 간단하게 설명해드릴것 입니다.
1. 취득세 (Property Transfer Tax) – 추가 세금
2018년 2월 21일 PTT 추가 세금은 20%까지 인상되었으며, 해당 지역은 다음 영역으로 확대되었습니다.
– 수도권 지역 지구 (Capital Regional District)
– 프레이져 밸리 지역 지구 (Fraser Valley Regional District)
– 광역 밴쿠버 지역 지구 (Greater Vancouver Regional District)
– 중앙 오카나간 지역 지구 (Regional District of Central Okanagan)
– 나나이모 지역 지구 (Regional District of Nanaimo)
추가 취득세는 트와슨 퍼스트 네이션 땅 (Tsawwassen First Nation lands)에는 적용되지 않습니다.
해당 지역이 포함되어 있는지, 그리고 영향을 받는 정확한 지역을 확인하시려면 아래 웹사이트를 방문하시면 됩니다.
또한 기본 취득세 외에 추가 취득세를 지불해야한다는 것을 기억하는 것이 중요합니다. 즉, 재산의 가치에 따라 약 21~25%를 지불해야 할 수도 있습니다.
실제로, 주거용 부동산 구입시 귀중한 법무사나 변호사가 정부에 제출할 적절한 서류 작업을 할 것이므로 구매자 분들께서는 특별히 다른 작업은 따로 하지 않으셔도 됩니다.
물론 PNP 취업 허가 소지자의 면제는 새로운 추가 세법에 여전히 적용됩니다. PNP 소지자 만이 면제 자격이 있으며 다른 취업 허가 소지자에게는 적용되지 않는다는 점을 알아두셔야 합니다.
또한 등록 기간 내에 영주권을 취득하고 6 개월 이내에 환불을 신청 한 분들께서는 환급 받으실 수 있습니다. 환불 요청 양식은 아래 웹사이트에서 다운로드하거나 저희 사무실에 도움을 요청할 수 있습니다.
2. 양도소득세
자본 이득은 부동산을 포함하는 자산 매각으로 인해 얻게되는 이익입니다. 자본 이득은 자산 매각시 발생한 수익금에서 자산의 원가를 차감하여 계산합니다. 귀하가 소득세 법 (Income Tax Act)에 정의 된대로 캐나다 거주자이고 거주지를 주거지로 사용한 경우, 모든 양도 소득에 대해 과세 대상에서 면제받을 수 있습니다. 비거주자인 경우, 모든 자본 이득에 대해 세금을 납부해야합니다. 이제 소득세 법 (Income Tax Act)에 정의 된 비거주자로 간주되는 혼란이 종종 발생합니다. 이는 일반적인 사람이 이민법 및 난민 보호법에서 말하는 영주권자나 시민권자 등의 신분 여부와는 또 다른 문제입니다.
캐나다 국세청 (CRA)은 과세 목적을 위한 귀하의 거주 자격을 결정하기 위해 여러 가지 요소를 고려하며 이는 귀하가 영주권자이든 캐나다 시민이든 관계가 없습니다. CRA는 다음 상황 중 하나가 적용되는 경우 귀하를 과세 목적으로 캐나다의 비거주자로 간주 할 수 있습니다.
1. 귀하는 캐나다에서 상당한 주거관계가 없었으며 귀하가 캐나다 거주자로 간주되는 경우를 제외하고는 연중 내내 캐나다 밖에서 살았습니다. 예를 들어, 귀하가 캐나다 밖에 있는 캐나다 정부의 직원 (공직자) 인 경우 귀하는 캐나다 거주자로 간주 될 수 있습니다. (더 자세한 정보는에서 확인하십시오)
2. 캐나다에서 상당한 주거관계가 없었으며 귀하는 연중 183 일 미만 동안 캐나다에 머물렀습니다. 하루종일 또는 하루의 일부를 캐나다에서 보냈으면 하루로 간주됩니다. 미국에 살면서 캐나다에서 일하기 위해 통근 한 경우 통근 일은 계산에 포함하면 안됩니다.
3. 캐나다가 다른 나라와 가진 조세 조약의 규정 때문에 소득세 법에 따라 캐나다에 거주하지 않는 것으로 간주되었습니다.
여기서 ‘주거관계’란 다음이 포함될 수 있습니다.
– 캐나다 안의 집
– 배우자 또는 사실혼 배우자 (세금 가이드에 정의를 참조하십시오) 및 캐나다에 체류 한 부양 가족
– 캐나다의 자동차 또는 가구같은 개인 자산
– 캐나다 안에서의 사회적 유대 관계
캐나다 운전 면허증, 캐나다 은행 계좌 또는 신용 카드, 캐나다 주 건강 보험과 관련된 기타 주거관계도 포함될 수 있습니다.
귀하의 신분을 확신 할 수 없는 경우, NR74 양식을 작성하여 직접 또는 회계사를 통해 제출할 수 있습니다. CRA에 대한 정확한 계싼 및 제출 절차는 전문 회계사에게 문의하십시오.
일반적으로 귀하가 거주자이든 비거주자이든 관계없이 귀하의 부동산 중개인과 계약 한 구매 및 판매 계약서에 귀하가 명시한 바와 같이 실질적인 의미에서, 부동산의 법적 양도를 처리하기 위해 법무사 또는 변호사에게 파일이 접수되면 법정 대리인은 판매자의 거주 신분에 대해 합당한 조사를 해야하며 이는 보통 법정 선서 (Statutory Declaration)를 통해 이루어집니다.
비거주자 인 경우 법정 대리인은
– 부동산이 개인의 목적을 위한 개인자산인 경우, 총 구매 가격의 25 %를 신탁계좌에 보관하거나,
– 소득을 창출하는 부동산인 경우, 토지 가치의 25 %와 건물 가치의 50 %를 현재 평가 가격에서 실제 총 구매 가격으로 비례 배분하여 신탁계좌에 보관하다가,
CRA로부터 귀하의 세금이 매겨지고, 그것을 납부한 후 통관 증명서 (Clearance Certificate)가 발급될 때까지 그 의무를 다해야 합니다.
이것은 귀하가 얼마나 많은 모기지를 빚지고 있는지에 따라 중요합니다. 만약 부동산 판매가에서 모기지를 갚은 금액이 총 매도액의 25%보다 적은 경우, CRA가 Clearance Certificate을 발행 할 때까지 귀하의 법정 대리인에게 오히려 돈을 가져와야 할 수도 있습니다. 또한 재산을 판매 한 직후에 다른 부동산을 구입하려고 계획하고 있고 판매 수익의 25 %가 최소 2 개월 이상 유지 될 것으로 예상하지 않은 경우 예산에 문제가 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 귀하가 비거주자이시라면, 최대한 빨리 귀하의 회계사 및 법률 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.
이밖에 다른 궁금하신점이 있으시면 언제든지 저희 사무실에 연락주시기 바랍니다.
※이것은 일반적인 정보 목적만을 위한 것이며, 법적 또는 기타 전문적인 조언을 드리는것이 아님을 알려드립니다.
외국인 구매자가 고려해야할 부분
