2018년 2월 20일, NDP 정부는 부동산 분야를 포함하여 BC 주의 여러 측면에 중대한 변화를 일으킨 예산안을 발표했습니다. 변경된 사항에는 2018년 2월 21일 발표한 부동산 취득세 및 투기세가 포함되었습니다.
이번 컬럼에서는 외국인 뿐만 아니라 BC주의 모든 사람들에게 영향을 줄 수 있는 기본적인 부동산 취득세에 대한 변경사항에 대하여 초점을 맞추어 설명하도록 하겠습니다. 추가 외국인 취득세 부분은 다음 컬럼에서 설명될 것입니다.
부동산 취득세의 새로운 변화에 대하여 이야기하기 전에 제가 논의하고 싶은 한가지 사항은, 부동산 취득세와 부동산 양도소득세는 엄연히 다른 것 이라는 것 입니다. 이 둘은 종종 많은 고객님들께서 혼동하시고 계십니다.
부동산 취득세는 고객님의 명의로 부동산을 등록할 때 부과되는 주 세금 (provincial tax) 입니다. 한편, 부동산 양도소득세는 고객님이 재산을 구입한 금액과 판매한 금액 사이에서 발생한 순 이득 금액에 근거하여 재산을 판매 할 때 양도소득세가 부과됩니다.
저는 종종 연방세인 양도소득세는 GST에, 주 세인 취득세는 PST에 비교하곤 합니다. 고객님의 상황에 따라 두 세금 모두 면제되거나, 하나만 면제되거나, 둘 다 면제되지 않을 수도 있습니다.
취득세 관련은 법무사나 변호사와 상담하시고, 양도소득세에 관련해서는 회계사와 상담하시는것이 중요합니다.
<변경전의 기본 취득세>
기본 취득세 변경사항으로 돌아가 봅시다. 2018년 2월 21일 전까지는 부동산 취득세 금액은 다음과 같이 계산 되었었습니다.
– 처음 $200,000에 대하여 = 공정한 부동산 시장 가치의1%,
– $200,000 부터 $2 Million보다 낮거나 같을 때 = 공정한 부동산 시장 가치의2%,
– $2 Million이상인 경우 = 공정한 부동산 시장 가치의 3%
<변경후의 기본 취득세>
2018년 2월 21일 기준으로, 부동산 취득세율은 다음과 같이 변경되었습니다.
– 부동산이 거주 용도이고 부동산 시장 가치가 $3 Million이 넘는 경우에는, $3 Million이상에 대한 세율이 기존 3%에서 2%를 더한 총 5%의 세율이 추가됩니다. 따라서 3백만 달러 이상 가치가 있는 주거용 부동산을 구입할 계획이라면 5% 부동산 취득세를 납부해야 합니다.
다음으로 자주 문의하시는 사항은, 부동산 시장 가치가 어떻게 결정 되는가 입니다. 부동산 취득세 사무소가 고려하는 3가지 방법이 있습니다.
1) 공개 시장에서의 선의의 구매 가격에 기반함 (bona fide purchase price)
취득세 사무소에서는 부동산에 관심이 있는 사람이 오퍼를 넣는 경우, 이 거래를 공개 시장 거래 (Open Market Transaction)로 간주합니다. 즉, 판매자는 부동산 중개인에게 부동산을 등록하거나 일반인이 볼 수 있는 판매용으로 광고를 해야 합니다. 그러나 이 경우에도 취득세 사무소에서는, 시장 가치가 현저하게 변화하거나 부동산의 상태가 변경되면, 실제로 거래가 공정한 시장 가치를 반영하고 있음을 확인하도록 요청할 수 있습니다.
예를 들어, 분양 받거나 새로 지어지는 부동산같이 등기가 몇달안에 완료되지 못하는 거래인 경우, 3년 전에 체결된 계약으로 인해 현재 부동산 가치가 크게 오른것으로 판단이 되면, 취득세 사무소에서는 그것이 현재의 공정한 시장 가치라는 증거를 제출하라고 요청할 수도 있습니다. 따라서, 만약 거래 종류가 양도 증서로 새로운 부동산을 구매하는 경우 (Assignment), 취득세 계산은 양도인이 개발자와 계약서에 처음에 서명 할 당시의 가격이 아닌 양수인이 지불한 총 구매액에 대한 것이 됩니다.
일반적으로 취득세 사무소에서는 새로운 부동산 개발로 인한 지연에 대해서는 문제를 삼지 않지만, 그렇게 할 수 있는 권한은 가지고 있습니다.
2) BC Assessment에 의해 결정된 평가 가치
BC Assessment는 일반적으로 전년도 7월 1일 현재 부동산 소유주의 재산 가치를 반영하기 때문에, 이는 공정한 시장 가치가 아닐 수 있으며 취득세 사무소에서는 검증을 요청할 수 있습니다. 그러나, 취득세 사무소는 공개 시장에서 거래가 이루어지지 않았고, 이것이 비공개 시장 거래를 위한 부동산 가치를 결정하는 가장 일반적인 방법인 경우, BC평가 값을 수락하는 것으로 판단되고 있습니다.
하지만 BC Assessment에서 제공하는 현재 부동산 평가는 다음과 같은 특정 경우에는사용할 수 없습니다.
- 평가 이후 부동산에 변경사항이 있는경우 (예: re-zoning)
- 해당 부동산 지역의 시장 상황이 평가 이후 변경 된 경우
- 토지가 농경지 (9등급) 로 분류 된 경우
- 신규 또는 추가 공사가 최근에 완료된 경우
3) 최근에 이루어진 감정
이 세번째 옵션은 감정 평가가 정부에 의해 수행 된 BC Assessment보다 더 높은 평가를 산출하고 아무도 더 많은 세금을 내고 싶어하지 않기 때문에 거의 사용되고 있지 않습니다.
바로 이런 사항들 때문에 재산을 가족이나 친구에게 무료 또는 저렴한 가격으로 이전하는 경우에도 제 3자에게 판매할 금액보다 많은 취득세를 지불 해야 할 수도 있습니다.
이밖에 다른 궁금하신점이 있으시면 언제든지 저희 사무실에 연락주시기 바랍니다.
※이것은 일반적인 정보 목적만을 위한 것이며, 법적 또는 기타 전문적인 조언을 드리는것이 아님을 알려드립니다.